2012楼市四大看点:房价再度反弹?

  房价涨势得到遏制,房企资金全面吃紧,保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年,中国楼市“屡调屡涨”的怪象终结。2012年楼市交易僵局能否打破,长效机制能否建立,保障房的“稳定器”作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。

  房价是再度反弹还是合理回归?

  要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确的精神,业内专家综合分析,“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。国家统计局数据显示,2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后,再次下跌。

  从需求看,上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态,今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。

  从供应看,去年的中央经济工作会议强调,加快普通商品住房建设,扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升,再加上库存增加,今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。

  值得关注的是,一些重点城市正在重估房地产的定位。比如,上海市主要领导近期强调,“要痛下决心,坚定不移地推动科学发展”,“经济发展必须减少对房地产等的依赖等”。业内人士指出,这将深刻地影响市场预期,进一步削减房价反弹的“心理基础”。

  不过,业内人士同时提醒,不排除一些二、三线城市房价今年仍然上涨。为防止上涨动力的“过快转移”,要通过责任机制严格确保政策执行到位。

  相持僵局如何打破?

  这一轮调控中,与房价稳中有降伴生的,是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期,交易的持续萎缩不是正常情况。

  中国房产信息集团的数据显示,2011年上海房价下跌了0.56%,但供应和成交量均明显下降;成交降幅更是接近两成,创近7年来新低。

  如何打破僵局?主要是“两端发力”。对开发商,卡紧资金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来;对购房者,则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道,使市场恢复正常的活跃度。

  住建部部长姜伟新强调,将严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示,在当前情况下,楼市调控政策仍然不能放松力度,但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为:“预计今年上半年,信贷额度趋于宽松,首套房贷利率会有机会回落。”

  调控长效机制如何建立?

  正如房价的过快上涨不可持久,调控的猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时,权威人士表示,各方面要积极探索,完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。

  上海市房地产科学研究院副院长严荣认为,未来的楼市调控还应补足两方面的软肋,一是基础性工作有待进一步推进,包括居民住房信息、住房困难人群的信息等,为调控政策制定提供科学依据;二是制度性创新需要加强,比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。

  以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示,试点期间房产税征收力度虽然不大,但对住房消费已显示一定引导作用。根据中央部署,2012年要继续推进“房产税改革试点”。“房产税改革试点,体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控,而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。”财政部财政科学研究所所长贾康说。

  不过专家认为,全面开征房产税还需清除三大障碍:信息障碍,要加快全国住房信息数据的联网;法律障碍,要对已有的法律、法规、地方政策进行梳理清理;征收障碍,是自己申报还是政府认定,滞纳税款如何处理等,都需要细化。

  保障房能否加快成为楼市“稳定器”?

  2011年底,上海“馨宁公寓”和“尚景园”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租,全装修,由国有机构运营,租金低于市场价,向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应——首批合计5100套公租房一举冲入上海这一楼市“风向标”城市,一石激起千层浪。2011年全年,上海保障房的开工建设量超过全部住宅的六成。

  2011年,1000万套保障房的开工量创下历史之最,也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套,两年内开工建设的保障房,几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署,至“十二五”期末,保障房的覆盖面将达到20%。

  不过,业内人士提醒,尚有几大深层次问题亟待破解。比如,根据房屋建设周期,1000万套保障房今年进入全面施工期,其建材、人口成本将明显高出去年。加上新建套数,今年保障房的资金需求将创新高,对各方带来严重压力,融资创新迫在眉睫。

  其次,保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受,更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。再如,今年将有更多保障房投入供应,分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议,应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善,堵塞漏洞。

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